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一二线不断受冷限制三四线将成为投资潜力之地

发布时间:2021-01-21 04:10:32 阅读: 来源:螺旋输送机厂家

摘要: 自楼市去库存号召出出来之后,三、四线城市受限于基础建设投入、科教创新能力等方面的不足,其市场回升势头、投资热度仍不及一、二线城市抢眼。然而,随着去年至今一二楼市的不断收紧,部分三四线城市也迎来了一定爆发时期,那么这一趋势的出现,会带来什么样的投资前景呢?

自楼市去库存号召出出来之后,三、四线城市受限于基础建设投入、科教创新能力等方面的不足,其市场回升势头、投资热度仍不及一、二线城市抢眼。然而,随着去年至今一二楼市的不断收紧,部分三四线城市也迎来了一定爆发时期,那么这一趋势的出现,会带来什么样的投资前景呢?

三四线楼市整体库存增速已显著放缓但销售增速仍低于全国

首先来看总量数据变化。通过对全国一、二线施工、竣工以及期房销售等指标进行综合计算和分析,我们得出了近5年三、四线在建未售量①,据测算,截止到2015年,三、四线在建未售约19.28亿平方米,同比2014年增长2%。从近期三、四线与全国在建未售的库存总量走势来看,主要呈现以下2个特征:

首先,三、四线在建未售量的增速在显著放缓。2013年增速为近2年新高,此后增速一路下滑,2015年增速仅为2%,较2013年下降20个百分点。尤其是近2年去库存力度的加大、政策手段频出之下,三、四线库存快速增长势头得到遏制。

其次,三、四线全国占比仍在同步增长。2015年三、四线在建未售量达到19.28亿平方米,较2011年增长了7.86平方米。从全国占比来看,2012年三、四线在建未售量占到全国的55%,2012年大幅上涨5个百分点,此后逐年增加一个百分点,到2015年年末,占比已经高达62%。这反映了三四线城市销售增速仍低于全国,库存去化增速并不理想。

由去化压力指标也能得到相似结论。2015年末三、四线城市在建去化周期②约为3.51年,较2014年末减少了1.5个月,而一、二线城市该指标的同期下降幅度为4.5个月。与一、二线城市相比,三、四线去库存“攻坚战”并未取得显著成效。我们认为,需求不振、供应过剩、城市建设配套较为落后是主因。

注:① 三、四线城市竣工未售量暂无官方公布数据,故暂不讨论竣工未售库存

② 指年末在建未售量/近一年期房销售面积,由于各能级城市统计数据详尽程度存在差异,这里不比较直接比较各能级的去化周期

三四线基建增速抬头提升城市吸附力将助力市场长期去库存

可喜的是,三、四线城市基建增速已经抬头。2016年一季度,三、四线城市房地产投资同比增长3.71%,同比增速低于省会城市3.85个百分点。三、四线城市固定资产投资共计57476亿元,同比增长11.87%,同比增速高于省会城市2.4个百分点。

三四线城市房地产投资增速相对较低、而固定资产投资增速更快,说明在工业投资不振的大背景下,三、四线城市基建投资确有加速的趋势。一方面三、四线城市基础设施薄弱,基建投资仍存在着较大的增长空间,另一方面随着“新型城镇化”及“一带一路”发展战略稳步推进,三四线城市迎来基建投资高潮。

需要指出的是,虽然短期内因为经济发展差距过大,三四线高库存压力还难以改变,但巨量基建投入为三、四线城市带来了更多长期利好预期,增强城市经济活力,继而提高城市人口吸附力,吸纳农村人口或者返乡人口加速聚集,为楼市去库存奠定了坚实的市场基础。

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沿海地区三四线销售强势环一线的三四线楼市投资潜力最大

为进一步分析三、四线城市区域风险差异,我们进一步测算了各省三四线城市的施工销售比指标。

具体来看,宁夏、山西、青海和海南省内三、四线城市施工销售比都高于7年,这与前期土地供应不加以节制不无关系。山西省内三、四线城市施工销售比同比略有回落,但整体仍处高位。东北三省(吉林、辽宁和黑龙江),三、四线城市施工销售比基本位于6年左右,吉林稍高达6.88年。更为重要的是,2015年东北三省施工销售比全线回升,库存风险可谓是愈演愈烈。福建、浙江省内三、四线城市施工销售比仍处高位,但都有不同程度回落,尤其是浙江由2014年的6.74年降至2015年的5.20年,同比下降1.55年,跌幅排名各省首位。一方面是因为省内三、四线城市房地产市场成交量提升显著,去库存进程渐有加速的趋势;另一方面地方政府已在土地端加以控制,逐步减缓甚至暂停土地供应。

江西、四川、湖南和广东省内三、四线城市施工销售比都低于4年,其中四川、湖南和广东同比均有所回落,去库存成效显著。广东、深圳部分需求外溢至周边三、四线城市,“广佛同城”显著带动了佛山房地产市场热度,佛山足以媲美二线城市,尤其是临近广州市的南海、禅城和顺德区。深圳因土地供应受限,房价上涨过于迅速,刚需乃至部分改善性需求在东莞集中释放,东莞楼市步入上行通道。河北、江苏省内三、四线城市施工销售比略高,基本都在4-4.5年的区间范围内,近乎与全国施工销售比齐平,不过同比均有所回落,跌幅分别为0.38年和0.45年,显示库存风险逐步走低,楼市也是逐渐步入健康发展轨道。

三四线全面复苏为时尚早,但中部地区、环一线的三四线值得战略布局

经历了一年多的“去库存”周期之后,目前三、四线城市新开工增速明显放缓,行业销售也有所反弹,2015年销售面积已经达到了新开工面积的1.02倍,高库存问题确实有所改善。但与一、二线城市相比,因为经济发展、城市基建、人口导入等方面差异巨大,各能级市场投资前景仍存在难以逾越的鸿沟。

但这一投资收益差距正在不断缩短,一方面是因为一、二线城市地价日益高涨,且热点城市政策收紧预期正在不断加大,正在不断侵蚀一、二线城市的利润期望空间;另一方面则是来自于三、四线城市的基建推进,在“新型城镇化”和“一带一路”的利好推动作用下,将在中长期内为这些三、四线城市带来更多的迁徙人口和有效购房需求。CRIC监测数据显示,省级行政区固定资产投资增速领先省会城市1.6个百分点,而房地产开发投资增速落后省会城市1.8个百分点,三、四线城市基建力度可见一斑。

不过基建投入见效毕竟需时日久,不仅仅需要硬件的完善,也需要软实力的同步跟进,中短期内仍难快速见效。对于房地产企业而言,近期内更值得关注的还是河北、江苏、广东等一线城市辐射区域的三、四线城市,此外省会楼市成熟度不高、全省施工销售比较低的湖南、湖北、江西等中部省份也值得关注。高风险区域方面,宁夏、山西、青海、海南以及东北三省施工销售比较高,尤其是东北三省,目前已经进驻了较多大型房企,优质客群已经所剩无几,建议房企谨慎进入,此外如陕西、甘肃,2015年三、四线开发投资仍然过热,库存压力仍在不断上升,市场走向也难持乐观。

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